RİSKLİ BİNALARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

Büyük kentlerin, özellikle İstanbul’un neredeyse her noktası yatırım açısından değerlidir. Arazinin en değerli olduğu kent merkezlerinde ise yaygın olarak 30-40 yıllık binalar mevcuttur. Yenilenmesi gereken bu binalarda devam eden kentsel dönüşüm girişimlerine genel olarak bir göz atalım. Bu binaların bağımsız bölüm sahipleri binalarını yenilemek üzere belirli günlerde toplantılar düzenleyerek kentsel dönüşü kararı alırlar.

Bu kararı gerçekleştirmek için temsilciler seçilir ve komisyonlar kurulur. Bu komisyonlar, müteahhit/yatırımcı bulmak üzere yola çıkarlar. Kentsel dönüşümün sözleşmeye dayalı bir inşaat işi olduğu varsayılarak müteahhitlerden gelen teklifler değerlendirilirken tanıdık bir mimara ve avukata danışılması yoluyla çözüleceği öngörülür. Ne yazık ki, bu düşüncede olan bina sahipleri işin bu kadar kolay olmadığını kısa sürede anlarlar.

+ Projenin asli sahibi bina sahipleridir. Proje, bina sahiplerinin lehine olmalı, beklentilerine cevap verebilecek yapıda tasarlanmalıdır. + Bina sahipleri açısından proje, herhangi bir şekilde risk alamayacakları derecede ciddi bir konudur. Bu nedenle müteahhitlerden gelen belirsiz kaba hesaplarla yola çıkmamalıdır. + Sürecin ana hedeflerinden biri; bina sahiplerinin kendi aralarında ve müteahhitle olan paylaşımlarının adaletli olmasıdır.

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok karşılaşılan sorunlar şunlardır: -yasal imar haklarının net olarak bilinmemesi, -katılım ve dağıtım paylarının adil hesaplanmaması, -maliklerin görüşlerinin ve beklentilerinin dikkate alınmaması, -mimari projenin müteahhit tarafından kendi lehine olacak şekilde hazırlanması, -sürecin şeffaf yönetilmemesi, -fizibilite hesaplarının kabataslak yapılması, -teknik ve ana şartnameler için hukuki destekten yoksun olunması

Taşınmaz üzerinde bulunan mevcut binaların 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve “6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği” doğrultusunda; yıkılarak yeniden inşa edilmesi amacı ile arsa sahibi olan bağımsız bölüm malikleri ile yatırımcı konumunda olan müteahhitler arasında, Mimari Avan Proje, Teknik Şartname ve Dağıtım Listesi doğrultusunda yapılacak sözleşmede maliklerin hak ve menfaatleri korunur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması işine ait süre, Mimari Tasarım Projesinin malikler tarafından onaylandığı tarihten itibaren 28 gündür.

Mimari Avan Projenin Hazırlanması

Onaylanan Mimari Etüt Projelerdeki tasarım korunarak Mimari Avan Proje hazırlanır. Mimari Avan Proje Teknik Şartnamenin oluşturulabilmesi, keşif, metraj ve maliyet analizlerinin hazırlanabilmesi için gerekli çizim ve detayları içerir. Mimari Avan Proje, ilgili belediyenin onay için öngördüğü şartlarda hazırlanır. Hazırlanan Mimari Avan Proje de öngörülen Taşıyıcı Sistem Çözümüne ilişkin rapor, alanında deneyimli inşaat mühendisleri tarafından hazırlanır.

Mimari Avan Projeye Göre Teknik Şartnamenin Hazırlanması

Hak sahibi beklentileri, yeni projenin ön Değerleme Raporu ve Dağıtım Listesi dikkate alınarak Teknik Şartname hazırlanır. Teknik Şartname Maliyet Analizi ve dolayısıyla Yatırımcı Fizibilitesine altlık teşkil eder. Teknik Şartname; Mimari Avan Projesine ait inşaat imalatlarının bütününü kapsar. Malzeme seçimi, işçilikler, standartların ve imalatların tarifleri ve gerek öngörülen imalatlar için marka-model belirten detayları içerir.

Mimari Avan Projeye Göre Teknik Şartnamenin Hazırlanması

Hak sahibi beklentileri, yeni projenin ön Değerleme Raporu ve Dağıtım Listesi dikkate alınarak Teknik Şartname hazırlanır. Teknik Şartname Maliyet Analizi ve dolayısıyla Yatırımcı Fizibilitesine altlık teşkil eder. Teknik Şartname; Mimari Avan Projesine ait inşaat imalatlarının bütününü kapsar. Malzeme seçimi, işçilikler, standartların ve imalatların tarifleri ve gerek öngörülen imalatlar için marka-model belirten detayları içerir.

NOTLAR

EGESAN ilk olarak, bina arsasına ilişkin Mevcut Durum ve Yapılaşma Hakkı ile ilgili tespitleri yapar. Alansal ifadeleri tanımlayan, olası projeler için sınırları belirleyen, alan hesapları ve arsa yapılaşma şartlarını içeren bir rapor hazırlar.

EGESAN; bağımsız bölüm sahiplerinin her biri ile tek tek görüşür. Proje tasarımı, bağımsız bölüm kullanımı, bahçe ve ortak alanlar ile ilgili beklenti, görüş ve ihtiyaçlara ilişkin tespitler yapar. Bu yapılan tespitler mimari tasarım sürecinde esas alınacak yaklaşımlar için kullanılır.

Firmamız; mevcut bina ve yeni projedeki her bir bağımsız bölüm için tek tek Değerleme Raporları hazırlar. Bu işi kentsel dönüşüm proje değerlemeleri alanında tecrübeli, sermaye Piyasası kurumu tarafından (SPK) lisanslı değerleme şirketi aracılığıyla yapar. Ayrıca, yeni projenin mimari tasarımında, eski binanın bağımsız bölümleri için hazırlanan değerleme şirketi aracılığıyla yapar. Ayrıca, yeni projenin mimari tasarımında, eski binanın bağımsız bölümleri için hazırlanan Değerleme Raporları dikkate alınır. Mimari Proje için adil paylaşım, ana tasarım kriteri olarak kabul edilir. Bağımsız bölüm sahiplerinin Katılım Değeri ve Paylaşım Değerini içeren Dağıtım Listeleri bu raporlara göre hazırlanır.

EGESAN; Mimari Projeden, Yatırım Fizibilitesine; Paylaşım Tablosundan nihai Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin imzalanması aşamasına kadar tüm süreci şeffaf bir şekilde yöneteceğini taahhüt eder. EGESAN, çözüm ortaklarının çalışanları da dahil proje çalışanlarının haksız herhangi bir menfaat elde etmesini önleyici tedbirleri önceden alır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; dönüşümün en önemli aşamalarından biridir. Dönüşümün hedeflenen şekilde gerçekleştirilmesi için bu sözleşmeler, gayrimenkul hukuku alnında uzman hukuk danışmanlarının desteği ile oluşturulmalıdır. EGESAN, hukuk müşavirleri ile bina sahiplerinin haklarının hukuki alanda da korunmasını sağlar.

SIKÇA SORULAN SORULAR

• -

Bütünleşik İmar Geliştirme nedir?

Bir kentsel dönüşüm projesi, bina bazı olsa bile, sadece bir inşaat projesi değildir. Keşif, mimarlık, finans, hukuk, değerleme gibi uzmanlık dalları kentsel dönüşüm projelerinde birbiriyle etkileşimli olarak çalışmalıdır. Kentsel dönüşüm projesinin tüm ayakları tek bir merkezden yönetilmelidir. Yani; teknik, mali ve hukuki süreç bütünleşik olarak ele alınmalıdır.

-) Çalışmalarınız sadece bina bazında mıdır? Birden fazla binada veya site bazında çalışmalar yapıyor musunuz?

EGESAN olarak; hem bina bazında hem de birden çok binanın birleştirilmesini gerektiren projelere, sitelere hizmet verebiliriz. Kısaca, verdiğimiz hizmetlerde sayısal veya alansal bir sınırlama yoktur.

Vereceğiniz hizmetler karşılığında maliklerden maddi olarak bir talebiniz olacak mı?

Hizmet sürecinde hak sahiplerinden herhangi bir bedel talep etmeyiz. Vereceğimiz hizmetler için işin başında makul bir bedel belirleriz. Müşavirlik dosyası tesliminden sonra müteahhit ile yapılan sözleşme ile birlikte müteahhitten bu bedeli tahsil ederiz. Müteahhit ise ödeyeceği bu makul bedel karşılığında; Avan Projesi tamamlanmış, uzlaşması sağlanmış, fizibilitesi yapılmış, hemen başlayabileceği hazır bir yatırım imkanına kavuşur.

Paket halinde sunduğunuz bütünleşik hizmet paketinizi satın almak yerine, müteahhitlerle yaptığımız görüşmelerde bizi temsil etmek üzere sadece danışmanlık hizmeti satın alabilir miyiz?

Verdiğimiz hizmetlerin sadece bir kısmını almanız proje bütünlüğü açısından fayda sağlamayacaktır. Bu nedenle EGESAN olarak bütünleşik hizmet anlayışıyla hareket ederiz. Müşavirlik dosyası içeriğindeki hizmetlerimizi bir bütün alabilirsiniz.

Adil paylaşım nedir? Müteahhit ile malik arasında paylaşım oranları nasıl belirleniyor? Malikler arası paylaşım neye göre yapılıyor?

Dönüşüm projelerinde iki ayrı paylaşım söz konusudur: + Hak sahipleri arasında paylaşım + Hak sahipleri ile müteahhit arasında paylaşım İki paylaşımın da adil olması için eğer Esaslı Kentsel Dönüşüm Modeli uygulanır. Mevcut ve yeni binanın değerleri SPK lisanslı değerleme uzmanları tarafından belirlenir. Bu değerleme raporlarında; her bir bağımsız bölüm için kat, yön, nitelik gibi değeri etkileyen tüm etkenler dikkate alınır. Böylece, yeni binada hak sahipleri arasında yapılacak paylaşım, mevcut binada sahip olunan değerle orantılı olur.

Müteahhitlerle görüşmelerimiz devam ediyor. Sizinle çalışırsak, bu görüşmeleri sonlandırmamız gerekir mi? Hizmet süreciniz devam ederken danışmanımız olarak biz bina sahipleri adına bize gelen müteahhitlerle de görüşüyor musunuz?

Müteahhit tekliflerinin karşılaştırılmasında mimari proje, teknik şartname, inşaat maliyeti, paylaşım, müteahhidin kar marjı gibi konular birbirinden bağımsız olarak gündeme gelir. Bu önemli konular, genellikle kaba hesaplar ile değerlendirilir. EGESAN ile çalışmanız halinde tüm proje süreci bütünleşik olarak, beklentilerinize ve menfaatlerinize göre planlanacaktır. EGESAN ile çalışma aşamasında, müteahhitlerden teklif almayı dondurmanız tavsiye edilir çünkü teklif şartları EGESAN’ın çalışmalarıyla birlikten yeniden oluşturulur. EGESAN’dan aldığınız hizmetlerden sonra müteahhitler teklif yerine şartları hazır olan projenize talip olacaklardır.

İnşaat sürecinde inşaat kalitesinin teknik şartnameye uygunluğunu denetliyor musunuz?

İnşaatın teknik şartnameye uygunluğunu denetleme hizmeti vermiyoruz. Bu, EGESAN, sözleşmesinin kapsamı dışında bir konudur. Ancak, bu yönde bir talebinizin olması halinde, bu hizmeti ayrı bir sözleşme kapsamında çözüm ortaklarımızdan alabilirsiniz.